信用租房五個問題待解
資料圖。
在減免押金、減少資金占用等方面改善瞭租戶租房體驗的信用租房，要想向更大范圍推廣，還需要解決房源供應、房東權益保障、信用評價體系完善等五個問題
法治周末記者 肖莎
“下次租房，你會通過支付寶的信用租房平臺租，還是會去中介租房或直接找房東租房？”
支付寶的信用租房平臺在全國8個城市上線近半個月後，法治周末記者把這個問題拋給瞭多個北京的租房者。
一部分人對支付寶推出的“信用免押金”服務感興趣，因為減免押金和押零付一的情況，與以往的押一付三甚至押三付三相比，能有效減少對自己資金的占用。
但也有很多租房者表示，還是會選擇通過中介租房或跟房東直租，因為支付寶租房平臺的房源較少。
“你想要把房屋出租出去時，會考慮把房源接入支付寶平臺，並提供信用免押金服務嗎？”
同樣，法治周末記者也把這樣的問題拋給瞭多個有房屋待出租或正在出租的人。
超過半數的個人房東的回答是：“僅憑芝麻信用給出的分值來判斷房客是否可靠，感覺還是不太有譜，萬一租客把傢裡東西弄壞瞭或者卷東西跑瞭呢，還是收押金心裡踏實些。”
在減免押金、減少資金占用等方面改善瞭租戶租房體驗的信用租房，要想向更大范圍推廣，還有一段路要走。
當前合作方均為機構
房源少的問題亟待解決
“信用租房未來如果想要大面積鋪開，迫切需要解決的一個問題就是增加房源。”偉業我愛我傢集團市場研究院經理孔丹告訴法治周末記者。
我愛我傢旗下的房屋資產管理品牌相寓從2015年起就開始嘗試與支付寶及芝麻信用合作，嘗試推出靠信用減免押金的服務，相寓不需要向支付寶平臺支付任何費用，相寓的想法是通過芝麻信用這一工具為客戶提供更好的服務，而芝麻信用可以借助相寓切入租房市場。
“目前這項服務已經從北京推廣到全國十多個城市，使用信用租房的相寓客戶占比超過80%，人數達到十多萬人。”孔丹說。
但是孔丹也透露，我愛我傢傳統的中介服務涉及的房源，至今仍未接入支付寶平臺。
究其原因，孔丹表示，傳統的中介服務都是個人對個人的，租房合同簽訂的雙方為房東和租客，押金和房租也都是交給房東的，如果要把這些房源上線到支付寶平臺，就要說服房東同意免除押金，或者說服房東直接把房子委托給相寓出租，但目前這一工作比較困難。
“年輕人對新事物的接受度還高一些，中老年房東接受起來會很難。”孔丹說道。
支付寶相關負責人也告訴法治周末記者，支付寶目前接入的合作方主要是連鎖品牌公寓魔方公寓和服務商蘑菇租房等，其中通過服務商接入瞭近百傢品牌公寓，比如welike、朗築公寓等，目前已接入房源超100萬套。
但是上海中原地產市場分析師盧文曦表示，一個不得不承認的事實是，租賃市場上，品牌公寓或房屋資產管理商等住房租賃機構所掌握的房源相對較少，絕大多數是個人房東手裡的房源，如果個人房東的房源不接受“信用租房”的形式，那信用租房大面積鋪開將會很難。
“未來支付寶的租房平臺如果想要有效擴展房源，必須考慮的是跟中介合作，畢竟中介掌握著大量的個人房源。”盧文曦說。
上述支付寶相關負責人也透露，後續支付寶也會和傳統中介公司合作，逐步接入傳統房屋中介的房源，目前已經有一傢合作的中介，月底就要開始試運行瞭。
免押金房源占比低台中食品機械
房東對“信用免押金”存顧慮
租期到瞭，押金卻被房東或中介以各種理由不退，這是不少租房者都遇到過的問題，也因而，支付寶信用租房推出的免押金服務得到瞭部分人的青睞。
但是記者通過支付寶的租房平臺發現，目前上線的房源並非100%可以享受免押金服務。支付寶把租賃房屋產品分為三類：整租、合租和免押金，隻有在免押金頻道下的房源，才可以享受“芝麻信用分達到650分免押金”服務。
目前支付寶租房平臺上線的房源中免押金房源的占比到底有多少？
支付寶相關負責人告訴法治周末記者，信用租房的占比約15%左右。
“信用租房是一個新生的方式，各方都需要有一個瞭解和驗證的過程。通過我們在上海試運行的情況看，85%的用戶最終選擇瞭占比隻有15%的免押金房源，說明這一方式用戶是喜歡的，因此我們也認為信用租房將會成為未來的趨勢。”支付寶相關負責人補充道。
這也意味著，即便是目前支付寶介入的機構房源，機構房東對於免押金這一模式也並非百分百認可。
一個已經接入支付寶平臺的品牌公寓服務商的工作人員告訴記者，該品牌旗下的房源隻有價格相對較高的才會允許免押金。
“一旦推出免押金服務，我們就要承擔較大的風險。如果租客把房間裡的東西弄壞瞭不賠，或者租客簽瞭一年合同但住瞭一個月不吭聲走瞭，或者水電氣費用不結清就走瞭，那我們就得承擔維修和房屋空置的風險。”這位工作人員表示，因此公司要求，如果房源是免押金的，租戶每個月需要提前20天繳納下一個月房租。
而且據前述品牌公寓服務商工作人員介紹，通過支付寶的信用平臺租房，租期至少是一年，如果租期在一年以下，租金價格需要上漲30%。
孔丹分析，押金等就是不信任的產物，目前來看，無論是個人房東還是機構房東對於租客的不信任感還是存在的。
相寓在和支付寶合作之初，關於租戶違約後的責任承擔機制是如何協商的？
孔丹透露，雙方當初都是給予嘗試的心態展開合作，出瞭問題各自解決，支付寶的責任是優化評價機制，相寓則承擔違約帶來的風險，同時向支付寶反饋相關租客的租賃行為，以便幫助支付寶隨時調整用戶的信用值。
如自動填充機何有效保障房東權益
不能僅靠支付寶信用約束租客
孔丹告訴記者，相寓的大部分客戶對於調低芝麻信用分還是很在意的，所以很多人即便是違約瞭，也不是故意違約，可能是不小心忘記繳納水電費瞭等，出現這種情況，客戶一般會主動跟相寓的工作人員溝通，請求不要降低分值。
“對於在乎信用的人，靠信用約束來是有用的。”孔丹說。
如何在保障租戶權益的基礎上，有效約束租客行為，讓更多的房東願意參與到信用租房中來？記者也把這一問題拋給瞭支付寶。
支付寶相關負責人對法治周末記者表示，支付寶目前的基本方法也是信用約束，支付寶正在著力構建一個租房行業信用體系，以信用為核心引擎，形成顯性化的行業評估體系，對租前、租中、租後全鏈路的行為規范、交易流程進行重構，並最終沉淀出租房誠信檔案和行業信用公約。
“對於租房後可能損害房東利益的行為，支付寶引入信用獎懲機制，建立租房行業的黑白名單。基於各方的履約記錄，形成租客，房東和從業人員的租房誠信檔案，從而持續反哺整個行業信用體系。愛護房源、按時交租、誠實守信等行為都有助於信用積累；而惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為也會影響其信用評估，通過行業良性循環，營造遵守契約的行為，化解租房糾紛。”支付寶相關負責人補充道。
不過該負責人對法治周末記者透露，支付寶還在著手考慮更多的保障房東利益的手段，比如說是不是可以通過保險等螞蟻金服具備的多維能力，在目前的“支付+信用+消費金融”基礎上讓服務內容更豐富一些。
盧文曦在接受法治周末記者采訪時還提醒道，信用的事情不僅體現在租房環節，如果要想讓信用對個人的約束力更強，還需要通過國傢立法，把各個環節的信用值打通，讓不守信用的人真正受到處罰。
記者看到，住建部、發改委等多部門此前聯合下發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求，未來要建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
免押金租客若違約
支付寶是否需擔責
“基於目前的情況，不能僅靠信用約束來吸引房東，如何在租後環節更好地保證房東利益，彌補房東的事後損失，也是支付寶等信用租房參與方需要考慮的問題。”盧文曦說。
如果通過支付寶平臺租房，房東和租客之間出現糾紛，比如芝麻信用分超過650的免押金租戶損害房屋後拒不賠償等根據支付寶和房源管理者之間的協議或約定，出現這類問題，支付寶是否需要承擔責任？
對於這一問題，支付寶相關負責人並未直接回答。
北京市京師律師事務所房地產交易法律事務部主任王琮瑋告訴記者，支付寶隻是提供瞭一個關於信用的參考值，並未強迫介入支付寶租房平臺的所有機構房東或個人房東都接受“芝麻信用分達到650即可免押金”這一條件。
“如果支付寶和機構房東或個人房東簽訂協議，由支付寶對芝麻信用分達到650分以上的用戶的信用進行擔保，並承擔這些用戶違約的責任，那出瞭問題應由支付寶承擔；如果支付寶未做這樣的擔保，那支付寶提供的就是一種信用參考，既然房東接受瞭這一免押金條件，就意味著知曉相關風險，出瞭問題，責任需要房東自行承擔。”王琮瑋補充道。
某傢已經接入支付寶信用租房平臺的品牌公寓工作人員告訴記者，目前免押金房源的租戶如果出現違約等問題，責任由公寓方自行負責。
深圳市房地產研究中心房地產研究部副部長李宇嘉在接受法治周末記者采訪時還表示，芝麻信用分達到650分以上的客戶的違約概率很低，違約給房東造成的損失相對可控，即便是支付寶現在承諾，一旦免押金房源的房客違約，支付寶來兜底，對於支付寶而言，收益也是遠遠高於損失的。
“這樣的話，一來這樣可以讓更多房東放心把房子接入平臺，二來使用信用租房的人多瞭以後，支付寶可以掌握大量的租房大數據，大數據的意義不可估量。”李宇嘉說。
信用評價體系仍需完善
需引入更多評價標準
“當前要想提高房東參與信用租房的積極性，還一個很重要的方面，就是支付寶的這一套信用評價體系更加客觀公正，最大程度保證芝麻信用分高的人真的是有信用的人，讓個人房東和機構房東都信任這一套信用體系。”孔丹說。
目前，支付寶推出的服務是“芝麻信用分達到650享受免押金”。為何會把分值定到650這一刻度？
支付寶相關負責人告訴法治周末記者，現階段平臺使用的650分免押金方案是結合行業特性和信用數據，與合作夥伴共同制定的，後續會根據用戶的信用足跡和業務訴求進行動態調整優化，進而使不同信用的用戶享受不同的押金減免服務。
孔丹還對法治周末記者回顧到，相寓和支付寶剛開始合作時，對於芝麻信用的評價體系的客觀性也存在疑慮，因而最初定的可減免押金的最低分值較高，曾達到750分，後來在雙方合作中一直在降低可享受服務的最低分值，目前相寓的要求是達到芝麻信用達到700分可以享受押金減免服務。
“從我們掌握的數據來看，芝麻信用分高的租客還真的比較靠譜，違約率明顯比芝麻信用分低的租客低。”孔丹說。
但孔丹同時也指出，支付寶方面在信用評價體系方面並非完美，還有待提高的空間。
“現在有很多男姓租客，銀行征信很好，但是由於很少在淘寶購物或者很少使用支付寶。芝麻信用分很低，就沒法使用信用租房帶來的優惠。”孔丹說，相寓剩下20%不到的未使用信用租房的客烘焙設備價格戶很多都是這種情況，如果這一問題不解決，就會縮小使用信用租房的客戶人群。
基於此，孔丹認為，支付寶還需要引入更多的標準來衡量用戶的信用分值。
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