一場大雪後，李超人在南京的唯一作品又出事瞭。
和記黃埔漣城，這個南京最具爭議的、從拿地到交房整整耗時近八年的港企豪宅項目。在歷經囤地風波、戶型被詬病、深陷質量門、延期交房後，近日又被曝出現墻體嚴重滲水，業主報修兩個多月無果而再次被推上風口浪尖。
冰凍三尺，非一日之寒。當和黃漣城2400多戶業主的悲傷早已逆流成河之時，我們今天回頭再看，會發現不少香港開發商在南京樓市都曾飽受質疑：有拿地又退地的、有囤地捂盤的、有落荒跑路的、有屢遭投訴的。一言蔽之，就是傳說中的水土不服。
提到港企，新世界、九龍倉、和記黃埔，新鴻基、恒基兆業、嘉裡建設、瑞安、恒隆、太古......這一個個閃閃發光的名字，是不是勾起瞭你對經典港劇中那些傢族大鱷的無限回憶？
曾幾何時，作為內地多數房企的老師，財大氣粗的港資房企一直起著標桿和示范作用。港企的起步時間較早，擁有一整套成熟的開發模式，且大多專註並擅長開發商業地產、高端豪宅和別墅。根據以往觀察，北上廣深一線城市的港企標桿項目並不在少數，且經常成為業內爭相學習的對象。
但在南京，港資房企的高大上畫風卻完全突變瞭。回首十多年來，那些在香港市場呼風喚雨、如雷貫耳的大鱷，一旦進入南京後，仿佛就換瞭一張面孔，“不約而同”地開始辜負南京。
這是港企在南京樓市最大的痛點，並化為多年揮之不去的“黑歷史”。後來者能否扭轉局面，還有待觀察。但如今和記黃埔的漏水豪宅問題卻已在業主群裡炸瞭鍋，成為迫在眉睫的當務之急。
1尷尬的港企漏水豪宅
“因開發商三年囤地，導致業主拿房時產權年限縮水。因戶型設計奇葩，導致產品屢屢被業內詬病。因不斷曝出質量問題，導致樓盤延遲交付，業主集體維權，拒絕收房”。在漣城業主群裡，不少業主都有一肚子的苦水傾訴。
2010年12月10日，和記黃埔以31.8億元的“天價”將河西中部的G53地塊收入囊中，成交樓面地價達8584元/平方米。彼時河西住宅均價在1.6萬元/平米上下。但之後三年，該項目聲息全無，直到2013年9月才公佈案名為“漣城”。
“和記黃埔在內地不少城市都喜歡囤地，這也符合香港房企一貫的行事風格” 。有業內人士曾經對此指出：開發商前期“按兵不動”，可以最大程度挖掘土地升值收益，選擇合適節點開發，實現利潤的最大化。
2014年3月，漣城首開高層房源，均價直接賣到25000元/平米，是地價的3倍。2016年漲至28000多元/平。很多漣城的業主，都是在2015年-2016年入手漣城的高層和別墅單位。而和記黃埔也通過拉長開發周期，在前兩年的行情爆發中賺瞭個盆滿缽滿。
但等到交房之時，對“港企品質”滿懷希望的漣城業主們看到瞭什麼呢？
據漣城業主反映，一期高層於2016年12月底開始交房，在他們同一批交房的業主中，大約五分之一的住戶出現瞭滲水問題：有的是在拿房時，有的則是在裝修過程中，而且之後遇到類似情況的業主越來越多。
衛生間地面不平、墻面空鼓、墻面瓷磚色差、屋頂漏水......這些多如牛毛的問題，導致收房5個多月，大批業主仍然無法入住。
但更悲劇的，還在後面。
不僅僅是高層，漣城的一、二期別墅也都出現瞭嚴重的墻體滲水問題。按照合同約定，漣城一期別墅原本應該在2016年4月交付，但因房屋滲水且沒有達到整改效果，業主隻能拒絕收房。據悉，300多套別墅單位迄今僅交付瞭幾套。
漣城的別墅產品主要為聯排形式，也就是我們常說的“排屋”。2014年，350平米大戶型售價就在1000萬上下。面積段較小的143平米戶型總價也達到380萬左右，180平米戶型總價約在450萬。
“雖然是聯排產品，但我們買的別墅並不便宜，這可是許多人幾輩子的血汗錢”。一位業主告訴房叔：“作為業主，我們隻希望能住上安全的、不漏水的房子。但求開發商盡快整改到位，解決隱患，不要影響我們小區的增值”。
尤其是近日南京大雪後，漣城物業被曝出“隻清掃屋頂積雪，不掃路面”的詭異現象，繼而引發業主普遍的強烈擔心和猜測：“房屋的結構和質量難道經不起一場大雪的考驗？”
至於漣城的二期高層， 此前已有業主爆料，由於發生瞭房屋質量問題，也被迫延期交付。本應該在2016年12月31日交付，之後調整到2017年8月31日，延遲瞭整整8個月。
值得一提的是，在戶型設計方面，和記黃埔也創下瞭南京“水土不服”之最。
據內部人士爆料，曾與和記黃埔合作過多次的中建集團某位高層表示：“和黃做的戶型和裝修，內地人都不喜歡。”據悉，和黃的設計師團隊大部分是港人，沿用的也多是香港地區的住宅風格，面積偏小，實用率較低。
而在南京，漣城打造的卻是100平米以上的大戶型，高層面積在135—180平米，聯排別墅在350—380平米。對於大平層建造經驗不足的和記黃埔而言，隻能“摸著石頭過河”。但依舊無法擺脫“港人設計”、“港式風味”的影子。於是，就誕生瞭南京史上前無古人、後無來者的，最遭人詬病的“奇葩戶型”（見下圖）。
因為，在漣城的高層住宅產品裡，是沒有動靜分區，沒有南北通透等常規概念的，也無需照顧、迎合南京本地的居住習慣。和黃開發商心心念念執意要做的隻有一件事：“讓南京人足不出戶感受到來自港島的極致居住體驗”。
但和黃還是“賭贏瞭”：在2015-2016年樓市行情爆發的上行通道，又有多少人介意這樣的戶型產品？在河西“一房難求”的狂熱氛圍中，再差的產品也完全不用擔心“賣不出去”。由此，敗筆似乎不再是敗筆。和黃在產品設計上的任性得到瞭市場最大的寬恕。
實際上，雖然漣城占據瞭河西中部相對不錯的地段，但如果高端住宅產品忽視戶型設計，一意孤行我行我素，勢必將會嚴重影響項目在進入到二手房市場後的接受度，和增值空間。最終“受傷”的，還是買房人。
除瞭戶型設計，在小區建築排佈上，漣城也是任性出天際，成為多年難遇的絕代“孤品”。放眼南京，能將32棟聯排別墅(4F+1F)和5棟高層住宅(29F-33F)、1棟百米寫字樓、社區商業街如此“魔性”穿插排佈，也隻有和黃一傢能做到。
有網友調侃稱，漣城將一堆百米高樓安插在小區中軸景觀線上，兩側大批聯排別墅保駕護航。這樣的“星際航母編隊”排佈法，堪稱是南京獨一無二的異類。
其實，在通往“南京漏水豪宅”寶座的道路上，和記黃埔並不是一個人在戰鬥。墻體滲水的問題仿佛是一個魔咒，牢牢套在南京多個港企豪宅項目上。
就在去年，江寧的瑞安翠湖山也被曝出3月底交付後，別墅出現地下室和地上部分墻體滲水現象。據業主透露，出現墻體滲漏等問題的總共有四十多戶，占已交付房屋的近一半。致使不少業主遲遲不敢裝修，有部分業主當場拒絕收房。
外墻滲水不徹底解決，下一場大雨，或許墻體就“糊”瞭。所以業主無心裝修，也不敢裝修。有些業主曾經讓開發商和物業維修過，但是遇到大雨，其他地方又出現滲漏，感覺“治標不治本”，如果裝修瞭，擔心到時候更加說不清。
幾乎是完全相同的漏水劇情，在不同的南京港企豪宅項目上演。巧合的是，開發商都是大名鼎鼎的港資房企，瑞安房地產更是憑借在上海打造新天地、翠湖天地、企業天地等多個重量級項目而登頂神壇。但反觀在南京市場的表現，卻是大相徑庭，令人極度失望。
都指望著賺完一單就拍屁股走人，留下一地雞毛，這樣的港企在南京能受歡迎嗎？難怪有業內人士調侃說，這是和記黃埔、瑞安為代表的港資房企在南京的首秀，也註定是絕唱。而且，最好是絕唱。
南京，真的沒法歡迎這樣的開發商。
2港企們為何水土不服
如今碧桂園、萬科、恒大等內地房企榮登“五千億俱樂部”，融創、綠地、龍湖、綠城、新城等十餘傢房企進入“千億俱樂部”。反觀港資房企盡管早已進入瞭內地市場，近年卻沒有一傢企業在內地銷售額能沖破100億元。甚至部分港企在南京近年交出的成績單，慘淡到就算跟銀城、朗詩等南京本土房企相比，也是相形見絀。
實際上，港資房企十多年在南京市場開發的項目，不僅在品質上沒有特別之處，還暴露出許多質量硬傷和誠信問題，其囤地捂盤等行為更讓買房人反感。這使得港資房企在南京人心中的形象一落千丈。
港企為何大多偏愛囤地？有業內專傢曾經在《港資房企失落的十年》中解讀：“港資房企主要靠資金型投資進行拿地和開發，並不急於回收投資，往往在拿地多年後才能將產品推向市場。這與內地房企高杠桿高周轉的開發模式完全不同，這也招致外界對其囤地的質疑聲不斷”。
在南京，和記黃埔漣城、嘉裡雅頌居都是拿地三年才動工，恒基兆業拿地五年後才“龜速”入市，被業內戲稱為“捂盤王”。新鴻基地產在河西創下十年蟄伏記錄，開發的內地第二座IFC國金中心從2007年拿地到2012年動工，然後一直停停建建，至今主體仍未完工。裙樓商場的開業時間也一拖再拖，最新消息是2018年仍無法開業。
令人感到奇怪的是，一些港企拿地超過兩年沒有動工，地塊卻並沒有被依法巧克力成型機收回。致使閑置土地法規如形同虛設。尤其是在南京近年嚴禁囤地捂盤的情況下，可以說是對南京土地政策在某種程度上赤裸裸的挑釁。
“欲練神功，揮刀自宮”。有業內人士指出，港資房企在南京面臨最大的癥結之一，是無法完成本土化。“水土不服”往往來自其觀念過於保守，本土化程度太低，大小事均要向香港總部匯報等。而在南京這樣一座“住宅套利思維”濃厚、又是國內大鱷兵傢必爭之地的城市。想讓那些孤芳自賞的港企放下姿態打破陳規，“揮刀自宮”顯然不可能。
由此，我們也就不難看出：但凡進入南京的港企，無論是和記黃埔，恒基兆業，還是瑞安房地產，新世界，以及落跑的九龍倉。大牌港企在南京要麼虛晃一槍就此跑路，要麼開發1-2個項目便鳴金收兵。竟無一傢在南京這樣的強二線城市長期深耕。
君不見，太古與遠洋攜手在成都打造瞭一座精妙冠世的太古裡，九龍倉在春熙路貢獻瞭高大上的IFS，讓“攀爬的熊貓”成為當地年輕人約會的首席地標。
君不見，十年前在南京仙林湖退地落跑的九龍倉，十年後卻為蘇州園區建成瞭92層、450米的“江蘇第一高樓”，從建築主體高度上一鼓作氣擊敗南京，將省會的紫峰大廈拉下馬來。
君不見，最早進入南京的港資房企新世界集團，十多年在珠江路先後開發的新世界中心和華利國際寫字樓，因商住功能混亂，設計存在較多硬傷和缺陷。被網友評價為“南京品質最差寫字樓”、“引領南京辦公臟亂差新時代”。
君不見，嘉裡建設拿地三年囤盤，雅頌居入市後卻遭遇嚴重滯銷，不得不“擠牙膏”賣樓。而在新模范馬路開發瞭香格裡拉大酒店後，傳聞中的嘉裡中心綜合體卻遲遲未見蹤影。嘉裡深耕南京的美好許諾就此食言。
君不見，恒基兆業在南京的“雙子盤”：九瓏天譽與玲瓏翠谷捂盤多年銷售慘淡，雙雙創造瞭港企在南京“最慘”的成交滑鐵盧記錄。在接連爆出質量門後，前者以價換量甩賣清倉，後者交給旭輝代管操盤，南京從此再無恒基。
對比成都、蘇州、重慶、長沙、杭州等深受港企“恩寵”的二線城市，一些港企對南京可以說是心不在焉，甚至帶著些許輕視。一旦遭遇折戟，即停止後續拿地和開發。這種“破罐子破摔”、“辜負一座城”的現象在國內堪稱絕無僅有。
對於這些來自香港的，卻沒把南京放在心上的匆匆過客，南京的購房者還能指望，或者奢望它的產品質量麼？還能指望它真正尊重南京市場嗎？
所以，房叔一直都在無比糾結一個問題：這十多年來，到底是南京註定無法成為港資房企的福地。還是有些港資房企與生俱來偏偏就愛辜負瞭南京？
或者，上述兩者皆有。或者，這是一道暫時無解的題。
3誰來為港企口碑正名
雖然在南京樓市的“黑歷史”較多，但曾經自帶光環的港資房企時代真的即將終結嗎？或者說，今後5-8年內，誰來為港企在內地，尤其是在南京的口碑正名？
對此，有業內人士坦言，隨著內地大鱷房企在樓盤品質、物業服務等方面奮起直追，如今港資房企在房地產開發方面，已不具備明顯優勢。但是，其國際化精品開發的策略，仍然值得業內學習和借鑒。所以，除瞭部分“跑路”撤資的港企外，少數迄今依然看好內地的港資、外資房企或將大展拳腳，有較大的想象空間。
如果要在“看好內地派”中選出一個突出代表，無疑是最近在南京風頭正勁的香港置地。
在港企一片撤退的聲音中，香港置地絕對是一個“另類”。這傢成立於1889年的“百年老店”，如今是世界500強、老牌英資財團—怡和集團最重要的成員企業之一。更重要的是，進入內地多年的香港置地一直在嘗試本土化，吸納和培養本地人才團隊。
2017年3月，香港置地以34億入股總價98.1億的招商中華門G98地塊。該地塊由招商、碧桂園、香港置地聯合開發，這是香港置地以合作開發的方式首次進入南京市場。據悉，該低密度文旅綜合體項目有望引入怡和系旗下的文華東方酒店。
這當然不是香港置地首次與招商蛇口合作。早年香港置地在首次進入重慶市場時，首個都市文旅綜合體項目“長嘉匯”便是與招商合作，引入杜莎夫人蠟像館和海洋館，打造“重慶外灘”南濱路—彈子石商圈最靚麗的風景線。
2018年1月17日，香港置地47.7億斬獲東鐵管巷G84地塊，樓面價20427元/平方米，總投資額達到130億元。意味著擱淺曬地十四年的鐵管巷摩天樓項目有望迎來“復活”。新街口也將出現真正意義上“參照香港辦公標準”開發的高端寫字樓物業。
據業內機構不完全統計，截止目前，香港置地在內地已佈局北京、上海、南京、成都、重慶、武漢等重點一二線城市，僅在建項目就有10個，總面積達到331.6公頃。其中在武漢、南京兩地的近年表現尤為搶眼。
去年9月，香港置地在武漢全球外企招商大會上正式與武漢青山區政府簽訂合作協議，斥資150億落下武漢第二子，擬建中英科技城項目。在南京市場，香港置地不到一年就快速佈局兩子，累計投資額至少164億元，堪稱重倉大手筆。
內部人士稱，香港置地的成熟商蛋糕切片機業管理經驗也是內地房企希望借鑒的。因此其在內地擴張時能更多與招商、龍湖、旭輝等國內開發商合作，分散風險的同時不斷瞭解市場，學習內地市場開發經驗。
實際上，不僅是港企，很多臺灣企業年報均紛紛指出：“中國大陸投資組合整體合同銷售額增加，利潤貢獻提高”。
這也折射出目前港資、外資房企對內地投資環境存在著兩種不同看法：一方認為利潤越來越低，規模難以擴大，另一方則依然持有樂觀的態度，認為未來內地市場仍有很大的發展空間。
李超人走瞭，有人留下。一個不爭的事實是：雖然近年內地市場調控收緊，但市場卻逐步回歸理性。尤其土地供應量持續增加，發展機會也因此更多。
因此，我們完全有理由相信，在部分看空港企撤退的步伐中，未來加碼內地市場的將不止香港置地一個。而在市場愈加理性，管理規范提升的環境下，港企在南京市場的樓盤品質或將走出“暗黑時代”的陰影，走向更光明的未來。
隻有到瞭那時，才能真正為港企在南京的口碑“正名”。
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